房子是用来住的，而不是用来炒的。是我党在十九大报告中的庄严宣言，也是长期以来广大城市无房“漂流族”的内心呼唤。长期以来，由于房产与户籍、教育、医疗等城市资源相互捆绑，导致房产销售价格节节攀升，已经成为许多城市新移民的不可承受之重，积累了大量社会问题。而“租售同权”是新时期国家为解决上述问题的一项重要举措，以租代售，可以降低住房者在城市居住上的开支，也能缓解房地产市场有价无市的窘境，房产交易单向买卖的一次性交易，转换成每月都有收益的多次收益产品，也给房地产市场注入新的活力。而对于笔者作为一名保理法律人，以租代售也意味着有巨量房产租赁应收账款在市场当中涌现，这些应收账款周期和金额都可以确定，可以作为保理行业的新蓝海。结合长期专注于保理法律服务的经验积累，我们对当前“租售同权”新政对于保理业务的发展推进作用进行梳理，将会以系列文章形式发表，供各位保理同仁参考。
刚刚落幕的党的十九大报告中，习近平总书记又再次指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调将住房回归至“居住”的本性，结合当前无论是政府、房地产公司，或是金融领域都举目关注的“租售同权”，从国家政策层面来看，发展住房租赁市场，或实行“租售同权”是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”和推进公共服务均等化的重要举措。笔者长期投身于保理法律服务，透过法律人的视角看待这些政策，可以从中发现很多对于保理公司来说颇具诱惑力的市场机会。
一、租赁市场蕴含巨量应收账款
对于住房租赁市场规模，有调查显示，目前我国租房人口估计为1.9亿，主要由流动人口及高校毕业生构成。未来，国内住房租赁市场的主战场在一、二线城市。东方证券选取了四个一线城市及23个二线城市进行详细拆分计算，测得目前我国住房租赁市场规模已达1.3万亿元，其中一、二线城市的份额占比分别为31%、20%。该报告预测，至2030年，我国租房人口将达2.7亿，整体市场规模将达4.2万亿元。伴随“租售同权”新政的推进，将会有更多市场主体选择租房而非买房进入房地产市场，必将会带来更多租房者进入市场，房屋租赁意愿上涨也意味着租期更长，市场中的作为应收租金应收账款总额也会更多，这些巨量应收账款对以受让应收账款开展保理业务的保理商来说，意味着相当大的市场机遇，值得保理同仁把握。
二、把脉“租售同权”相关制度演进
事实上，“租售同权”制度并非空穴来风，而是一个不断推进的过程，国务院及相关部委多次印发意见推进“租售同权”制度发展，例如《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）及《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）均提到鼓励为住房租赁市场提供融资支持，作为以融通企业现金流为特色的保理公司更应是抓住机遇，紧跟政策利好，大展宏图。笔者长期专注于保理法律服务，特对相关法规、政策及实践进行梳理并解读。
近年来中央出台的相关文件梳理
我们国家对于“租售同权”的制度建设主要以文件形式推进，这也是我国通过政策命令的形式对相关改革制度先行先试的一种改革经验，作为一项房产供给侧改革的重要举措，从中央层面，我们可以看到“租售同权”制度可以拓展成“推动住房租赁市场”的相关制度，从政策文件上，我们国家是层层推进，不断深化的过程。对保理商来说也意味着“租售同权”制度绝不是拍脑袋的一时之举，而是不断推进和演化的系列制度工程，值得保理行业对接这一蓝海市场。
发布时间 | 文件名称 | 发布部门 | 核心要点 |
2015年1月6日 | 《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》 | 住房和城乡建设部 | ① 省市县搭建住房租赁信息政府服务平台； ② 积极培育经营住房租赁的机构； ③ 支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租； ④ 积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点； ⑤ 支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。 |
2015年1月20日 | 《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》 | 住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行 | ① 明确租房提取条件； ② 规范租房提取额度； ③ 简化租房提取要件； ④ 提高提取审核效率。 |
2015年11月19日 | 《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》 | 国务院办公厅 | ① 推动房地产中介、房屋租赁经营等生活性服务规范化、标准化发展； ② 积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态。 |
2016年2月2日 | 《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》 | 国务院 | ① 确立购租并举的城镇住房制度。 ② 完善城镇住房保障体系、采取实物与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主，加快推广租赁补贴制度。 ③ 加快发展专业化住房租赁市场。通过实施土地、规划、金融、税收等相关支持政策，培育专业化市场主体。 |
2016年5月17日 | 《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 | 国务院办公厅 | 到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，提出 ① 培育市场供应主体； ② 鼓励住房租赁消费； ③ 推进公租房货币化； ④ 鼓励新建租赁住房、允许改建房屋用于租赁，将商业用房改建为租赁住房； ⑤ 给予税收优惠、完善供地方式、提供金融支持，鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。 |
2016年11月4日 | 《关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》 | 国家税务总局 | 纳税人以长（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。 |
2017年4月1日 | 《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》 | 住房和城乡建设部、国土资源部 | 增加租赁住房有效供应，建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源。 |
2017年5月19日 | 《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》 | 住房和城乡建设部 | 国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。 |
2017年7月18日 | 《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》 | 住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会(含原国家发展计划委员会、原国家计划委员会)，公安部 | ① 培育机构化、规模化住房租赁企业。鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务； ② 加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）； ③ 增加租赁住房有效供应。 ④ 选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等１２个城市作为首批开展住房租赁试点。 |
2017年8月21日 | 《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》 | 国土资源部、住房和城乡建设部 | ① 确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点； ② 在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则； ③ 完善集体租赁住房建设和运营机制。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。 |
通过梳理中央层面的“租售同权”制度，我们可以看到，中央层面，我们国家是以住房和城乡建设部主推，以税收、财政等多方面推进以“租售同权”为代表的住房租赁市场发展，不论是资金端出台公积金租房政策，还是供给侧出台土地、房屋等专营集体租赁住房，不论是成本上降低税负，还是主体上发展租赁经纪机构，交易结构上引入REITs，都从各个方面促进国内住房租赁市场的发展。反过来由于租赁市场天生就是一种固定资本投入在前，按期收益结算在后的存在账期的业务，所以以此为由开展保理业务可说是相当合适。租赁+保理，大有可为！
地方省市的政策及实践探索
而在地方层面，“租售同权”可说是结合各地实际分步实施。由于住房相关的户籍政策、人口政策、城市化政策等均是牵一发动全身的“顶层设计”，所以我国“租售同权”制度的建立天然具有“自上而下”的推进形式，由中央先定下基调精神，再由地方结合自身业务实际进行业务创新。当前我国一些主要的城市和省份都已经逐步推进“促进住房租赁”的相关政策。这也意味着保理对接房产租赁不是某一省或某一地域的特殊政策，而是一种全国范围内具有普遍性的市场机会。我们认为，保理商对接住房租赁可以结合各地的政策实际开展业务，很多地方的住房租赁政策对保理商来说颇具吸引力，保理法律人将各地政策做一摘录，供保理同仁参考。
时间 | 省市 | 重要举措 |
2016年9月14日 | 辽宁省 | 印发《辽宁省人民政府办公厅关于进一步深化住房制度改革加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业在银行间市场发行非金融企业债务融资工具，在证券交易市场发行资产支持证券，推动房地产投资信托基金（REITS）试点建设。 |
2017年4月12日 | 北京市 | 《北京市 2017-2021年及 2017年度住宅用地供应计划》中指出：明确未来五年内全市计划供应租赁住房 1300公顷，其中2017 年供应租赁住房 227 公顷；且未来五年全市住房建设安排150万套，其中产权类住房100万套、租赁住房50万套。 |
2017年7月6日 | 无锡市 | 《无锡市户籍准入登记规定》，放宽本市户籍申请条件，租赁房租满一定年限的也可准予本人、配偶和未成年子女在本市落户。 |
2017年3月20日 | 湖北省 | 《湖北省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》提出鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持。金融机构应探索开展住房租金收益权质押贷款业务，并给予一定的贷款期限、利率等优惠。对将库存商品房转化为出租房屋的房地产开发企业，金融机构也要给予贷款支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。探索在武汉市开展房地产投资信托基金（REITs)试点。 |
2017年7月17日 | 广州市 | 《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》中首次提出：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”；落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。 |
2017年7月21日 | 佛山市 | 佛山市召开全国住房租赁试点工作动员会议，鼓励搭建国有住房租赁平台，让国有平台指引、带动和规范佛山市住房租赁市场。 |
2017年7月24日 | 上海市 | 上海市分别位于嘉定区和浦东新区的两宗地块的挂牌成交，且这两宗地块的土地用途均为租赁住房，要求竞得人须100%自持70年，这也是上海在全国首次推出租赁住房用地。根据出让公告，这两宗地块须至少提供1897套租赁住房。 |
2017年7月20日 | 沈阳市 | 沈阳市人民政府办公厅关于印发《沈阳市住房租赁试点工作方案》的通知 ① 到2020年，建成政府住房租赁交易服务平台；培育一批国有和民营的规模化、专业化住房租赁企业；形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系； ② 2018年12月底前，持有居住证的承租人按照法律法规规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务，实现购租同权； ③ 到2020年，新建租赁住房2万套，建筑面积100万平方米以上。 |
2017年7月24日 | 武汉市 | 印发《关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》 ① 确立由国有资本控股、以住房租赁为主营业务的企业； ② 鼓励房地产企业和住房租赁企业通过新建商品房增加租赁住房供应； ③ 金融支持政策：协调国家政策性银行和部分商业银行安排一定贷款额度，对从事租赁住房建设和经营的房地产开发企业，提供长期贷款支持；对将已竣工的库存商品住房转化为出租房屋的房地产开发企业，金融机构要给予贷款支持。协调商业银行积极开展住房租金收益权质押贷款业务，支持企业多渠道融资；落实推进房地产投资信托基金（REITs）试点政策。鼓励房地产开发企业和住房租赁企业发行房地产信托投资基金，吸引社会化投资，多渠道筹集资金。 |
2017年8月3日 | 北京市 | 《北京市共有产权住房管理暂行办法》创新提出，为保障本市无住房家庭的居住，由政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房的共有产权住房政策。 |
2017年8月4日 | 成都市 | 《开展住房租赁试点工作的实施方案》指出： ① 新组建或依托现有国有企业组建市属国有住房租赁公司，开展租赁住房、人才公寓的建设和运营； ② 扶持住房租赁企业，到2020年，培育和发展机构化、规模化住房租赁企业不低于50家； ③ 提供金融支持。支持金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融服务。对符合条件的住房租赁企业发行债券、票据等产品进行融资给予一定数额的资金奖励。支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金（REITs）试点，充分利用社会资金，拓宽企业融资渠道。 |
2017年8月10日 | 河南省 | 河南省住房和城乡建设厅印发《关于进一步推进郑州市住房租赁试点工作的意见》， ① 通过租赁双方直接网签、房源与身份核验、信用体系构建、大数据应用、智能政务决策支持等手段，提供便捷的租赁信息发布等服务； ② 赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益； ③ 加强人才公寓建设； ④ 新组建或在现有国有投融资平台的基础上组建国有或混合所有制住房租赁平台。 |
2017年8月15日 | 南京市 | 南京市政府办公厅印发《关于南京市住房租赁试点工作方案的通知》，建立通过政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式，建设或筹集租赁性住房不低于50万平方米。 |
2017年8月17日 | 北京市 | 《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》旨在完善购租并举的住房体系，建立健全住房租赁管理服务制度，多渠道增加租赁住房供应，培育机构化、规模化住房租赁企业，引导居民形成先租后买的梯次消费模式，提到： ① 鼓励银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。通过再贷款、再贴现等政策措施，引导和支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。 ② 继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作，适度增加试点参与银行数量。主动向中国银行间市场交易商协会推荐住房租赁企业或项目，支持其发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，拓宽直接融资渠道。研究制定鼓励房地产投资信托基金（REITs）发展的优惠政策，协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。 |
2017年10月1日 | 深圳市 | 根据《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，探索采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资的公共租赁住房交由专业化的租赁企业运营管理；加强租赁住房规划和用地供应；允许商业用房按规定改建为租赁住房；允许现有住房按规定改造后出租。 |
从上表可以看出，除了沈阳、成都等一些地区，我国当前的“租售同权”制度主要集中于沿海的大中型城市，这些城市住房购置成本较高，房屋租赁市场比较成熟，开展“租售同权”试点的紧迫性和市场监管经验较强，保理商应当选择这些城市入手开展相关保理业务。从政策出发，这些地区的政策概括来说，一般表现为以下三个方面：其一、从供给侧增加土地、税收等房产租赁优惠政策，当地住房租赁体量及应收账款总额会应上述政策取得增长，对接保理市场机会巨大。其二、规范租赁市场，成立一批住房租赁企业及住房租赁平台。众所周知，开展保理业务最大的风险就在于应收账款虚假，规范的住房租赁平台及市场主体可以加强保理公司对住房租赁应收账款的把控能力，风险更容易掌控。其三、引入金融行业对住房租赁行业进行支持。保理公司开展此类保理业务更容易开展再融资及资产证券化业务。
通过上述从中央到地方的法律法规、政策及相关试点实践的梳理，我们可以看出，当下的住房租赁市场的发展已充分得到各界的高度重视，并且均提到鼓励各金融机构及非金融机构运用各种方式，各方渠道，为住房租赁企业及住房租赁行业提供资金支持。保理公司大可放开脚步，把握机遇，抢占先机，参与如火如荼的房地产租赁行业，将资金与实体经济相碰撞，促进国内住房租赁市场的蓬勃发展的同时，赢得自身跨越式发展。
文章来源：盈科保理律师团队
文章作者：林思明、田江涛、戈云阳
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